Chérif Diouck
Acheter un terrain au Sénégal ne consiste pas seulement à vérifier son emplacement et son prix. Avant de verser de l’argent, il faut surtout savoir quel droit porte réellement sur la parcelle et vérifier que le vendeur est habilité à effectuer la transaction.
La situation foncière peut être différente selon qu’il s’agit d’un titre foncier, d’un bail, d’un terrain relevant du domaine national ou d’une parcelle issue d’un lotissement. Une vérification auprès des services compétents permet de réduire considérablement les risques.
Le titre foncier : que garantit-il ?
La DGID définit le titre foncier comme un titre de propriété définitif et inattaquable sur un immeuble bâti ou non bâti. Il garantit au propriétaire une occupation permanente et durable du bien.
C’est donc un document fondamental lorsqu’une personne souhaite acquérir un terrain déjà immatriculé.
Mais même avec un numéro de titre foncier, il ne faut pas se contenter d’une photocopie remise par le vendeur. Il faut vérifier la situation juridique actuelle du bien auprès de l’administration compétente.
Délibération, bail et titre foncier : ce n’est pas la même chose
Une délibération, un bail ou un titre foncier ne donnent pas exactement les mêmes droits.
| Document ou situation | Ce qu’il faut comprendre |
|---|---|
| Titre foncier | Titre de propriété définitif et inattaquable selon la DGID. |
| Bail | Droit accordé par l’État selon les conditions prévues par la réglementation. |
| Délibération | Document lié à l’attribution d’une parcelle dans le cadre des procédures foncières concernées. Il ne doit pas être assimilé automatiquement à un titre foncier. |
| Attestation ou document local | Sa portée juridique doit être vérifiée en fonction de son origine et du régime foncier applicable. |
La DGID propose d’ailleurs différentes procédures de régularisation, notamment la régularisation par voie de bail et la procédure d’immatriculation.
Comment vérifier un terrain avant de payer ?
La première étape consiste à identifier précisément la parcelle : numéro du titre lorsqu’il existe, localisation, superficie et références cadastrales.
La DGID met notamment à disposition l’état des droits réels et l’extrait de plan cadastral certifié. Ces documents permettent de vérifier la situation juridique et cadastrale du bien.
L’état des droits réels est particulièrement important. La DGID le décrit comme une réponse permettant de connaître les droits et charges inscrits sur un immeuble.
Vérifiez l’identité du vendeur
Le document présenté et l’identité de la personne qui vend doivent être cohérents.
Ne vous contentez donc pas d’une simple déclaration orale. Lorsque la transaction concerne un bien immatriculé, il faut vérifier les informations auprès des services compétents et faire intervenir un professionnel habilité pour sécuriser l’opération.
Le cadastre permet aussi de vérifier la parcelle
La vérification juridique n’est pas la seule étape. La situation physique du terrain doit également être contrôlée.
La DGID indique que l’extrait de plan cadastral certifié peut notamment être demandé pour constituer certains dossiers de bail, d’immatriculation, d’autorisation de construire ou de morcellement.
Un levé ou un bornage peut également être nécessaire selon la situation du terrain. La DGID référence des prestations cadastrales concernant notamment les levés, le bornage et la délimitation.
Attention à l’urbanisme
Un terrain peut être juridiquement identifiable sans pour autant permettre automatiquement le projet de construction envisagé.
Avant d’acheter pour construire une maison, un immeuble ou un local professionnel, il est donc prudent de vérifier les règles d’urbanisme applicables à la parcelle, notamment les éventuelles servitudes, emprises ou restrictions de construction.
La CCOD intervient dans certaines procédures domaniales
La Commission de Contrôle des Opérations Domaniales, ou CCOD, intervient dans certaines opérations relevant du domaine de l’État.
La DGID explique par exemple que l’opération « Sama Këyitou Këur » comprenait l’instruction des demandes de bail, leur examen par la CCOD et l’approbation des projets de baux.
Il faut donc éviter de présenter la CCOD comme une étape obligatoire pour toutes les ventes immobilières. La procédure dépend de la nature du droit et de l’opération concernée.
Quels frais prévoir ?
Le prix du terrain n’est pas nécessairement le seul coût de l’opération. Une acquisition immobilière peut entraîner différents droits, taxes et frais selon la nature du bien et de la transaction.
La DGID distingue notamment les droits de mutation, les droits de publicité foncière et la taxe sur la plus-value immobilière. Les montants dépendent de la situation juridique et fiscale de l’opération.
Il est donc préférable de demander le calcul exact des frais applicables à votre transaction plutôt que d’utiliser un pourcentage général.
Pourquoi passer par un professionnel ?
Pour une opération importante, il est prudent de faire vérifier les documents avant tout paiement et de faire établir les actes nécessaires dans le respect de la réglementation.
Le vendeur qui refuse de communiquer les références permettant de vérifier le bien doit également inciter à la prudence. Ne versez pas une somme importante uniquement sur la base d’une promesse, d’une photocopie ou d’un document dont l’origine n’a pas été vérifiée.
Checklist avant d’acheter un terrain
- Identifier précisément la parcelle.
- Vérifier le titre ou le droit détenu sur le terrain.
- Demander un état des droits réels lorsque cela est applicable.
- Vérifier les références cadastrales.
- Comparer les informations du vendeur avec les documents officiels.
- Vérifier les éventuelles charges ou droits inscrits sur le bien.
- Contrôler les règles d’urbanisme applicables.
- Faire vérifier les limites physiques de la parcelle si nécessaire.
- Faire sécuriser la transaction par un professionnel compétent.
- Conserver toutes les pièces et preuves de paiement.
FAQ
Comment savoir si un terrain possède un titre foncier au Sénégal ?
Lorsque le terrain est présenté comme immatriculé, demandez ses références et faites vérifier sa situation auprès des services fonciers compétents. L’état des droits réels constitue notamment un document permettant de connaître les droits et charges inscrits sur un immeuble.
Une délibération est-elle la même chose qu’un titre foncier ?
Non. Une délibération ne doit pas être automatiquement assimilée à un titre foncier. La nature exacte du droit et les possibilités de régularisation doivent être vérifiées selon le régime foncier applicable.
Le titre foncier est-il définitif au Sénégal ?
La DGID définit le titre foncier comme un titre de propriété définitif et inattaquable sur un immeuble.
Quels documents vérifier avant d’acheter un terrain ?
Selon la situation, il peut notamment être nécessaire de vérifier le titre ou le droit détenu, l’état des droits réels, l’extrait de plan cadastral et les documents relatifs à l’urbanisme et au bornage.
